当前经济形势下小型房地产企业的开发思路
摘要： 2003年至2004年上半年可以说是房地产年，全国房地产开发建设方兴未艾，呈现一派欣欣向荣的景象。社会上有这么一句话：一不小心进了房地产，一不小心就发了财。以致于很多人产生这样的观点——只要有资金有地块，就必然能获得高收益，于是房地产业成为了投资热点，许多企业和社会资金进入了房地产业，造成了房地产企业“鱼龙混杂”的现象。关键词： 房地产 建筑企业 开发
据统计，全国共有房地产企业2万多家，一级开发资质的仅有1.44％，二级资质的12.9％，另有国外注资公司1200家左右，港、澳、台公司3800个，合计5000个。本人所在地的县级市就有38家房地产开发企业，只有三家房地产企业具有二级资质，其余都是一些小型房地产开发企业。在经济宏观调控、残酷激烈的市场竞争下，房地产市场面临着洗牌重组，摆在小型房地产企业面前的只有两条路：一是自生自灭。有人曾预言，近10年以内是中国房地产企业整合的最快时期，有将近二分之一的企业经受不住经济市场的调整而自行倒闭。二是自强不息。这些企业不愿被淘汰出市场，就要首先求得生存，在生存中不断发展壮大自己。这就对小型房地产企业的生存和发展思路提出了挑战。面前国内的中小型房地产企业经营模式过于单一，局限于拿地…造房…卖房…再拿地的粗放型经营模式，在生存压力面前，小型房地产企业一定要有不同于大企业的开发思路。
1、当前经济局势和发展趋势
房地产业对局势和趋势的认识极为重要，局势是指国际、国内的政治经济大气候、趋势是指宏观经济调控下的前景预测。再大的房地产企业，再有能力的开发商，如果对这两个“势”认识错误的话，就意味着灭亡不远了。
当前国际、国内的政治大气候是以和平与发展为主题，中国经济在持续高速发展，房地产业作为支柱产业，也将随着得到持续发展，这些都是人所共知的，在此就不做过多的叙述。
在宏观经济方面，为了控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉……土地和资金均被纳入了宏观调控的范围。进入2005年，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到一定的控制，但是由于市场需求偏大，一些地区住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展，国务院办公厅于2005年3月27日发出了《关于切实稳定住房价格的通知》，建设部等七个部门于2005年4月30日发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区各部门要把解决房地产投资规模过大，价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务，宏观调控措施得到进一步的细化。
对以上的措施分析可以看出，国家并不是想限制房地产业的发展，只是要控制部分地区房地产投机的现象，产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展。随着人们生活水平的不断提高，房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。
2、小企业的几种开发思路
2.1 避势开发
中小房地产企业的出路，不在那些竞争激烈的房地产一线或二线城市，无论该企业的管理水平有多高，所谓巧妇难为无米之炊，由于缺乏资金和土地，要避免与大型房地产企业进行直接的竞争。中国的基本国情是一个农业人口占绝的多数的农业大国，城市化进程的加快得益于农村人口的减退。也就是说，城市人口的大幅度增加，绝大多数来自于农村。农民进城谋生的手段，一是打工，二是做生意。本人认为，中国房地产的处女地在那些经济条件比较好，有专业市场的小城镇。特别是沿海地区的农村正在向城镇化发展，那些摆脱了土地的束缚，靠做生意而富裕起来的人们迫切希望改变自己的住房条件，这里就存在着不小的商机。如果在进行充分调查研究、做好可行性分析的基础上，直接把大城市的项目开发模式转移到小城镇，就有可能吃到头口水，捞到第一桶金。
耀江房产在临海市杜桥镇开发的金都花园住宅小区就是一个很好的例子。杜桥镇是临海市规模最大的一个乡镇，有全国最大的眼镜批发市场，在2000年时镇上还没有一个上规模的住宅小区，耀江房产在调查研究的基础上，按大城市小区的开发规划模式进行开发。在商品房预售的那天，出现了排队购房的火爆场面，甚至出现了倒卖排队号的情况，一期开发的房子三天就基本售完。而象杜桥镇这种经济发达的乡镇，在沿海地区还是很多的。
2.2 个性化开发
城乡地区文化存在差异，什么样的人建什么样的房。一段时间以来，楼盘中“同质化”倾向严重，尤其是一些大楼盘之间，根本看不出两个小区之间有什么明显差别。随着中国改革开发步伐的加快，中国人特别是年轻的一代，也越来越追求个性化，反映到住房上面，就是需求的多样性，消费的合理性。房地产开发商应是住房消费的组织者、新型生活方式的引导者、开发创新的参与者、个性追求的实践者，而不是落在后面，被动应付消费者日新月异变化着的消费理念。
“个性化”的楼盘可以表现在很多方面。比如，楼盘的外观造型上要体现城乡地区的文化差异，要风格各异。比如，在户型设计方面，要根据当地消费者的需求“量体裁衣”。“个性化”的开发来源于创新，其实质是“以人为本”的服务意识，要设身处地为消费者着想，才能设计开发出有“个性”的住宅产品。本人认为，应坚持以中低收入人群为服务对象，户型上应以小户型为主、多户型并存，并保持这种开发理念的一贯性。而中小套型普通住房的开发，正是这次七部委文件中鼓励并享受优惠政策的对象。
2.3 联合开发
随着城市化进程的加快，房地产楼盘已呈郊区大盘化趋势。这是因为郊区地价相对便宜，周围环境制约因素少，可以减少开发成本；郊区环境好，适合人们居住。但在郊区居住最大的障碍是交通不方便，生活设施不配套，而大楼盘则可以较好地解决这一问题。动辄十几万乃至上百万平方面积的开发，从成本的均摊上有利于开发商做好环境规划，做好生活设施的配套工作。但小型房地产企业因为开发资金实力的原因就做不到这些，眼看着一些好的开发项目及地块被大型房地产企业拿走。
如果几家或十几家小型房地产企业联合起来进行开发，“集各家之长，合众人之力”不就可以解决资金不足的问题了吗？大楼盘的优势在于“大而全”，讲的是功能配套，如果小型公司将大楼盘应配的各项设施分而摊之，形成“小而联，联而全”的格局，不就仍可以和大公司对垒抗衡了吗？
本人认为，可以由当地的房地产协会牵头协调，在统一规划，合理分工，有机配合的前提下，每一家公司负责其中的一项生活配套设施，有的做会所，有的做健身场所，有的做园林楼阁，做的精，做的细，合在一起就成了一个配套设施齐全的大型社区了。
2.4 借势开发
大型房地产公司有资金实力，有优秀人才，有品牌战略，动不动就几十公顷的土地、几十万平方米的楼盘，他们可以实施“大楼盘郊区化”战略，开发“多功能全方位”的现代化社区。而小型房地产企业因实力不如人，就不能有如此大的气魄。宏观调控后，各的银行都加紧了贷款的审批，造成小企业融资困难，以前总投资一千万的项目，资本金有两百万就可以运作，现在要求自有资金要达到三百五十万以上，项目没有资金就很难运作，小企业就只能开发一些小楼盘。
本人认为，大型房地产公司在郊区做多功能全方位配套的大楼盘，小型房地产公司可以在大楼盘周围做一些大型房地产开发公司不屑于开发的项目，做一些“迷你型”楼盘的开发。大楼盘在基础设施、环境配套上下功夫，小楼盘可以在建筑质量、户型设计上花力气；大楼盘有销售策划，可以在电视报纸上做广告，搞文化品位时尚需求的概念炒作，小楼盘可以不动声色，以价格取胜。这样就可以在当地的房地产市场中分得一杯羹。
3、结语
综上所述，小型房地产公司在资金、实力、人力资源、经验等方面都没有优势，不具备同大公司直接竞争的实力。在残酷的市场竞争中，小型房地产企业应该发挥自己船小好调头的长处，不论是在大城市还是在小城市，要因时因地，找准项目投资的切入点，从项目前期策划、工程施工、市场营销等方面，根据市场的实际情况，走差异化发展的道路，所做的项目求精不求大，做出自己的特色，树立自己的品牌。这样就能开发到一个城市就可以在一个城市站稳脚根，才能逐渐实现资本的原始积累，提高企业的抗风险能力，能保障开发的持续性。同时小公司要务实，要多积累经验、多练内功，搞好企业的内部管理，培养和发掘房地产管理人才。随着时间的推移，那些发展思路正确、开发模式灵活、人才搭配得当的小型房地产企业不会因弱小而消亡。
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