海外转移“放大”工业物业需求

　　仲量联行在北京发布了其“第三次企业房地产影响力报告”。该报告称，跨国公司新一轮的海外转移正在带动北京、上海等国内城市办公及工业物业的强劲需求。
　　跨国公司增租“提速”
　　仲量联行中国区董事韦高信在报告发布会上指出，跨国公司“新一轮”的海外转移以往主要是生产过程的转移，而现在则是越来越多的跨国公司正打算将其后台办公、企业财务等工作流程转移到中国来。该报告认为，跨国公司优先选择的城市是上海和北京。
　　据悉，摩托罗拉、飞利浦、东芝、宝洁及惠普等海外巨头已经宣布在华扩张计划。韦高信表示：“在未来的一年多时间内，这些国家内将出现对新物业（尤其是办公物业和工业物业）的强劲需求。”
　　据记者了解到，跨国公司新一轮的海外转移已经在北京物业市场上有所表现。第二季度许多跨国公司纷纷增加北京写字楼的租用面积，主要交易包括：诺基亚增租盈科中心1800平方米，IBM增租盈科中心1100平方米，微软公司增租盛世大厦2500平方米，惠普增租朝阳区惠普大厦2700平方米。
　　随着亚太地区经济形势持续利好，对办公及工业物业需求的预期也普遍上升。仲量联行日前发布的第三次企业房地产影响力报告（CREIS-3）指出，中国已经成为工业活动海外转移的主要目的地，并且这种工业海外转移的增长势头仍将保持高涨，这将带动对国内物业新需求的强劲增长。
　　海外转移持续“高温”
　　报告表明西方和亚洲企业（尤其是日本和韩国的企业）工业活动向中国的转移还存在着极大的扩张潜力。摩托罗拉、飞利浦、东芝、宝洁及惠而浦等海外巨头已经宣布了在华扩张计划，这将为中国发展更强大的工业市场铺平道路。
　　仲量联行中国区董事韦高信先生指出：海外转移尽管并非一种新事物（生产过程的海外转移可以追溯到四、五十年以前），但其崭新的面貌表现在：过去五年内，围绕办公物业的服务领域项目海外转移的活动正在快速增长。而且这种战略已经证明了其在提高众多企业的财务绩效方面是大为成功的。也有管理评论人士认为，海外转移已不单单是一种选择，在越来越多的行业中已经成为获取竞争优势的一个必然选择。
　　劳动力是任何公司制定选址战略时最关键的问题。无论是跨国还是跨洋，企业越来越清楚地意识到以劳动力为导向的选址战略是提高其最低目标的关键。精心制定、悉心切磋、基于劳动力的投资组合战略可以彰显企业物业对企业成功的贡献，同时也可以使企业物业团队成为企业内部睿智的领导。
　　韦高信先生补充道：“我们清楚的看到大量跨国公司都在计划进一步扩展在中国和印度的业务，而这两个目的国在未来的一年多时间内将出现对新物业的强劲需求。同时，中央政府在决定工业发展速度最快的地区时作用越来越重要。它可以通过解决基础设施短缺和在吸引国外直接投资、就业和税收方面提供金融激励等形式发挥其作用。”
　　仲量联行第三次企业房地产影响力报告的数据来自于服务、技术、金融、石油、娱乐业以及政府机构中70多个企业与组织。这些受访者在亚太地区共使用大约670万平方米办公和工业物业。
　　此次仲量联行调查的其它主要发现包括，制定以低成本方式支持业务增长的战略已经成为跨国公司的制定企业房地产战略的重心；海外转移正在成为企业房地产战略中越来越重要的因素。在成本降低方面，90%的受访企业表示海外转移达到或超过了其预期目标。另外，93%的反馈者还表示这种战略在进入本地市场方面达到或超出了预期目标；随着亚太地区经济表现的日益提高，在中国和印度对新的办公与工业物业的净需求将持续强劲。由于对东京和汉城业务前景较为乐观，东京和汉城的物业需求预期出现了正增长。
　　仲量联行亚太区企业解决方案总经理John Forrest先生说道：“2003年7月和2004年1月发布的两次影响力调查发现，成本降低是公司物业战略的最大动力。而最新调查表明，支持业务增长已经成为制定公司物业战略的决定性因素。这种观念转变归因于亚太地区得到改善的经济状况和此前在降低物业成本方面取得的成功。”
　　Forrest先生表示，大多数物业主管认为他们的海外转移战略达到或超过了预期目标。主要表现在成本降低、物业交付（时间和质量）、进入本地市场以及流程监督涉及的管理时间等方面。这些成功很可能会推动未来海外转移的进一步发展。
　　90%的反馈者表示海外转移在成本降低方面达到或超过了预期目标。另外，93%的反馈者表示在进入本地市场方面达到或超出了预期目标。就达到或超过预期而言评价较高的其它方面包括上市时间（78%）、服务质量 （84%）、管理时间（84%） 和收入提高 （71%）。
　　海外转移趋势有望继续增长。目前已有大约30％以上的跨国公司向海外转移了部分活动，而此比例有望在未来三年至少翻一番。仲量联行最近对美国公司的调查也证明了其增长的潜力，其中超过70％的公司计划在未来五年提高海外转移活动。
　　未来物业需求“扩涨”
　　由于大多数公司计划扩展在中国和印度的业务，这两个市场在未来一年的新物业需求最旺。在印度对更多办公和工业物业的需求主要归因于不断扩张的海外转移活动，而在中国这些需求主要归因于国内市场的未来增长以及外国公司扩大在华市场业务的强烈愿望。
　　Forrest先生表示：“由于大家越来越多地把海外转移纳入业务增长战略，因此仲量联行制定了全球海外转移指数，它包含了45个影响各种海外转移活动对城市选择的不同变量的客观数据。这些变量分为六大类动力—成本、人力资本/劳动力、业务环境、基础设施、物业及本地市场。这个指数将在9月下旬正式公布，为公司物业经理人提供一个客观的工具，在他们为公司的BPO海外转移活动选址时，能够帮助他们做出正确的决策。”

　　作者：杨 帆