房地产估价风险的辨识与防范

　　一、引言
　　我国的房地产业在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“国民经济支柱产业”的地位迈进；市场经济的不断完善和确定，又为房地产市场的形成与发展奠定了坚实基础。然而，市场经济越发达，为其服务的中介行为就越多，要求也越高。尤其是在我国市场经济还处于发展阶段，各类规范市场经济的法律还不尽完善之时，作为市场经济条件下不可或缺的社会中介行为之一的房地产估价工作，必将发挥越来越重要的作用。
　　但是，房地产估价也和其他社会中介行为一样，具有风险性。估价机构及估价人员同样需要承担一定的经济责任和法律责任。这也是房地产估价行业自身的特性及其在市场经济中所发挥的作用决定的，也可以说是一个客观存在的现实。没有任何人或机构能保证可以完全不受估价风险的影响。
　　那么，估价风险会对估价机构、估价人员造成哪些影响呢，又如何去辨识和防范它呢？下面就让我们对房地产估价风险作一简要分析。
　　二、房地产估价风险的分类与发生的原因总结近几年来估价工作的经验、教训，房地产估价所具有的风险，或者说有可能发生的潜在风险可分为两大类。
　　（一）第一类是估价行业自身内部存在的风险，亦可称为内部风险或可消除风险。主要表现在以下方面：
　　1、由于估价行业竞争日趋激烈，个别估价机构采取了压价、对交易信息资料进行封锁、垄断等不正当竞争手段，致使经营风险加剧；
　　2、由于端惯了“铁饭碗”、吃惯了“大锅饭”，养成坐等客户上门的习惯，使经济效益每况愈下，甚至发生亏损乃至破产的凤险；
　　3、估价人员不思进取，胡评乱估，估价报告质量低劣，致使发生房地产估价管理部门不予确认或者与委托方发生经济纠纷的风险；
　　4、法制观念淡薄，只求效益不讲信誉，将某些不合法或有争议的房地产也进行估价，导致引发法律诉讼的风险；
　　5、估价报告不能按约定期限交付，造成委托方拒付估价费用的风险；
　　6、估价人员与委托方有厉害关系，不但未予回避，反而故意偏袒房地产交易双方中的一方，使估价结论失去公允性，致使发生经济纠纷的风险；
　　7、估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，估价目的与估价方法、估价值不匹配，或估价依据不充分，造成估价结论误差明显，从而引发争议的风险；
　　8、受自身执业能力限制，对委估房地产特性了解不够，应聘却未聘请专家，未听取专家鉴定意见就勉强地进行估价，使估价结论发生较大偏差，而发生经济纠纷的风险；
　　9、个别评估人员接受委托方的“好处”，无原则满足委托方的不当要求，明显高估或低估委估房地产价值，从而发生经济纠纷的风险；
　　10、由于估价报告文字叙述不当，用词含糊，定义不清，缺少必要的设定条件，造成委托方误解，而引发争议的风险。
　　（二）第二类是由于房地产估价与其市场资产价值紧密相连的特性形成的风险，亦可称为外部风险或不可消除风险。主要表现在以下几个方面：
　　1、由房地产权属方面的缺陷对房地产价值产生影响的风险
　　（1）由于委估房地产产权不明晰，产权证明文件不完整、不合法或已过期、或隐瞒了他项权利登记（如委托房地产已被质押、抵押、担保等事实，致使估价值严重失实）；
　　（2）委估房地产未经共有权利人的书面同意就单方面估价，而造成经济纠纷；
　　（3）在未明确委估房地产是所有权，还是使用权，特别是房地产的取得方式未确定是出让、转让、划拨，还是国有或集体之前就盲目予以估价，导致房地产权属不清，估价值不实，也极易引发法律诉讼。
　　2、政府法律及经济政策的变化产生的风险
　　（1）尽管在许多方面，我们可以对政府的法律、经济政策的变化进行预测，但风险依然存在。例如1993年国家施行国民经济宏观调控、收紧银根，使全国范围内房地产市场需求急剧减少，导致房地产市场价格普遍下滑。这里还有一个政策对房地产价格影响滞后的问题，需要估价人员依靠自身的判断能力去掌握政策的影响时间和程度，否则必然会使估价结果失去现实性；
　　（2）因对国家产业政策、税收政策理解不充分，对委托方提供的资料未予甄别鉴定，就按资料提供的数据实施估价，致使严重高估或低估了房地产价值；
　　（3）由于某些政策的变化，对房地产价值产生的经济性贬值是巨大的，但估价人员未进行充分的市场调查，轻率确定经济性贬值率或贬值额，甚至未予考虑经济性贬值因素，也易导致评估价值失实。
　　3、由于房地产估价理论还未形成严密的体系，还未被社会广泛接受和了解所造成的风险
　　（1）由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，也易造成选用的取价依据不合法或依据不充分，或已过期，造成由于估价值严重失实而引发争议；
　　（2）行政机关强行参予估价，甚至领导出面“指导”估价，使估价人员无所适从，严重影响了估价结论的公正性；
　　（3）委托估价方不理解估价工作，以为估价和会计、统计一样，仅是调整帐面值，而故意压低估价收费额，有的甚至制造种种借口，延期支付、少付和不付应交纳的合理费用；
　　（4）委托方对估价报告使用不当，违反估价目的唯一性原则，如：将原用于改制的估价报告去抵押贷款或向私人借款，也易造成经济纠纷。
　　对风险的研究管理起源于本世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理、企业管理之中。风险管理包括对风险的辨识、转移、控制和防范。下面仅对房地产估价风险的认定与辨识作如下探讨。
　　三、房地产估价风险的认定与辨别由于受社会不良风气的侵蚀和影响，正处于行业竞争不断激化的估价机构无时无刻不在接受着各类风险的考验。
　　对此，我们一定要有足够的思想准备，并有必要强化风险防范意识，时刻保持高度的警惕性，来面对这种严峻的考验。有道是“防人之心不可无”，在从洽谈接受委托到提交估价报告的整个过程中，均应始终绷紧一根防范估价风险的弦，随时为维护估价机构的声誉和估价人员的权益准备好对策。
　　一个合格的估价执业人员应该具有认定与辨别估价风险的能力。在估价操作的整个过程中，必须睁大眼睛，仔细辨别估价项目中可能存在的风险，这是防范风险的第一步，如果不能正确判断、识别可能存在的风险，便谈不上去防范它。为帮助广大估价人员提高认定与辨别风险的能力，对估价风险的认定和辨别作以下提示：
　　1、委估房地产的产权证明文件没有，或缺少基本内容，或所列示内容与实际状况不符，或与委托方填报的估价清查明细表不一致，或所提供的产权证明文件已过期、失效、未通过年检，或委估房地产有两个或两个以上共有权利人，共有权利人未出具书面承诺时，均可认定该估价项目具有风险。
　　2、委托方是国家集体联营企业，或由国有企业投资组建的集体企业，且未进行过产权界定，或无产权登记表；无投资协议或投资协议未对受资方房地产权益进行划定，或划定不明确的，特别是估价目的又是企业兼并、资产（股权）转让、撤股、收回投资等，也可认定该估价项目具有风险。
　　3、委估资产是一待开发地块，一定要按建设用地规划许可证的限定条件估价。如无许可证，此类估价业务也具有较大风险。
　　4、抵押房地产或需迅速变现的破产企业房地产为标的物的估价项目，一般也具有较大风险。估价人员对此类业务，必须掌握审慎原则，切忌高估。否则，一旦抵押权被收回或需拍卖处置变现房地产时，极易形成法律诉讼。
　　5、在清查核实委估房地产时，发现部分房地产无账面原值，或无原始购房凭证或无建设工程规划许可证、工程款决算书，委托方又提供不出可以证明对其拥有产权的证明资料，对此类房地产，估价人员务必注意，在未搞清楚委估房地产的本来面目之前，不要轻意列入估价范围，否则风险较大。
　　6、采用收益现值法对有收益房地产进行估价时，切记在选取客观收益额、收益期限、折现率等估价参数时，一定要掌握和判断委托方提供资料的可信度，对每一项重大参数的判定一定要有确凿证据。若草率做出结论，必然遗患无穷。
　　7、当委托方提出非份要求，无原则地提出高估或低估房地产价值，或将估价目的确定为两个或两个以上时，估价人员应格外小心，严加提防，予以拒绝。否则，必将弓火烧身。
　　另外，需着重指出的是，在当前房地产估价法规、法律、管理制度还不完善；市场信息传播渠道还不畅通；统计资料严重滞后，且难收集；估价信息网络还不普及、不通畅的情况下，房地产估价机构面临的风险，可以说无时无处不在，这也是估价行业成为高风险行业之一的原因，不能不引起我们的高度警惕。
　　既然如此，一个十分严峻的问题就摆在了我们的面前：即如何去防范可能给估价机构和估价人员的安全执业及合法权益构成威胁的估价风险？对此问题，笔者认为每一家估价机构和每一个估价人员都应当回答好这个问题。绝不能当风险已对我们造成损害时，才被动地寻找对策。
　　四、房地产估价风险的防范房地产估价的每项业务都与市场经济联系在一起，严格地讲，无风险的估价业务是不存在的，要想完全规避风险，一点不受风险的威胁也是不现实的。
　　问题的关键是我们如何去防范它，换句话说，就是当风险一旦威胁到我们的利益时，我们早已准备好对策来应付它。
　　当然，通过上述风险分析，可以看出，大部分风险，特别是内部风险还是可以将其规避和拒之于门外的。采取的措施主要有：
　　1、改革估价机构经营机制，从改变风险承担主体入手防范估价风险。
　　在旧体制的惯性下，现在的估价机构大都挂靠在某一行政机关名下，名为“独立法人”，实为“官方代办”。这种状况虽然为估价机构的业务量提供了“保证”，但也同时使客观存在的估价风险得以“转移”或“掩盖”，对估价人员的风险意识产生一种“淡化”作用，这对估价行业的发展是十分有害的。估价机构经营机制改革的目标是使其成为以其全部法人财产，依法自主经营、自我管理、自我约束、自负盈亏、自担风险的社会中介服务组织，以便能尽快向国际惯例靠拢，参与国际及行业竞争，促使估价机构和估价人员提高风险防范意识，造成一种既能转变经营作风，改坐等业务上门为走向市场找业务，从提高整个行业的经济效益及维护估价人员的权益为出发点来执业；又能进一步发挥估价人员应有的主观能动作用，树立“以提高质量来防范风险，以防范风险来维护声誉”的思想意识和执业氛围，这样就可将风险降低到最低限度。
　　2、完善和健全房地产估价法规，从立法和强化监管的力度入手，来防范估价风险。
　　我国估价业发展的近期目标应该是“法律统一规范、政府监督指导、行业自我管理”。为实现这一目标，仅靠现有的还不完善的估价管理法规是远不够的，特别是防范风险方面的措施可以说基本没有。这就要求我们，一方面要修改完善已有法律中不适应当前情况的部分，将没有的法律尽快建立起来，为房地产估价业的健康发展创造一个稳定有序的法制环境；另一方面也要对估价行业的日常工作进行监督管理。通过立法，实现估价操作的规范化管理，保护估价机构和估价人员的合法权益，为依法处理估价人员的违法行为提供法律保证。
　　中国房地产估价师学会，作为我国房地产估价行业自律性管理主体，应逐步承担起对全行业的服务、监督、管理和协调职责，其中服务是最主要的职责。通过监管、协调来达到服务的目的。对估价行业内部存在的问题，特别是风险防范的有效措施，都应该及时发现、及时通报，对重大评估项目有必要采取跟踪管理，全方位了解监管对象在估价以后的使用情况及反映，这样才能提高学会应有的作用，进而提高整个估价行业的凝聚力和抵御风险的能力。
　　3、加强估价人员队伍建设，从提高估价人员政治素质、业务技术。职业道德水平入手防范估价风险。
　　既然估价风险可以认定和辨别，某些可消除的风险还可以抵御和规避，那么估价风险就不会那么可怕。重要的问题是，我们许多估价执业人员对风险的危害还不清楚，还未引起足够的重视，以致于一旦风险袭来，变成经济纠纷、法律诉讼时，便惊慌失措，无以应对，这才是可怕的事。所以，我们希望广大估价人员：一要尽快树立辨别风险的意识；二是提高辨别风险的能力；三要了解防范风险的方法。以往的估价工作经验和教训告诉我们，写好估价报告对防范风险至关重要。我们知道，估价报告既是向委托方提供委估房地产价值的法律文件，又是估价机构履行委托协议或约定书的情况总结，更重要的是界定了估价机构应承担法律责任的范围。因此，实事求是、客观公正地反映估价工作情况，准确、简练、严谨、全面地叙述估价的依据、过程、方法和结论是对撰写估价报告的基本要求。从1999年6月1日起实施的《房地产估价规范》对估价报告的操作和报告格式做了详尽的规定，这为提高估价报告的质量创造了良好的条件。但经过几个月的实践，在具体施行过程中，估价人员普遍感到估价操作难度和撰写估价报告难度加大了，文字描述水平要求更高了。虽然有个别估价人员认为有些繁琐，但笔者坚持认为规范估价操作和估价报告的格式及内容是极有必要的，对防范估价风险起着重大作用。许多需要限定的前提条件、需要披露的重大问题及估价报告的使用范围、有效期限绝对不能少。因此，提高广大估价人员的业务操作水平（包括文字写作水平）、法律法制观念、防范风险意识已成为当前加强估价人员队伍建设的一项重要内容。
　　4、建立以风险准备金为主的风险防范基金制度，为估价机构的改制和尽快同国际惯例接轨准备必要条件，预提风险准备金的比例应适当提高，这将对估价行业的持续发展和提高估价机构对风险的承受能力不无益处。
　　5、在实际操作过程中，采取必要措施，防范风险的发生。主要有以下几条措施：（1）认真审查核实委估房地产必备的权属证明文件。具体要求：一要完整，二要看原件，三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记，当遇到权证不全或提供不出，或委托方称未办妥领取权证手续等情况时，宁愿放弃不评，也不要迁就；
　　（2）对超过估价机构执业能力的估价项目，在收集不到有关有效数据，特别是采用市场比较法时切忌以非正常交易、两年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数，对委估房地产情况确实难以了解时还是不去估价为好；
　　（3）对抵押房地产、破产企业迅速变现房地产的估价，一定要坚持稳健、审慎原则，其估价值一般应低于现行市价，降低幅度要视具体情况而定，切忌高估；
　　（4）严格按《房地产估价规范》撰写估价报告和估价技术报告，尤其是估价报告中的特别事项说明、估价基准日期后重大事项提示、估价报告的法律效力等不应有法律空隙，做到防范于未然。比如，对估价结论成立的前提条件、使用范围和有效期限，对发现的可能影响估价值的事项等一定要准确无误地列示出来，这会在一旦发生经济纠纷或法律诉讼时起到保护自己的权益和利益不受侵害的作用；
　　（5）对帐外房地产的评估，一定要让委托方出具详细的说明，搞清楚帐外房地产的来源和形成的原因，否则，不能列入估价范围。对毁损、报废房地产的估价，也不可轻易估价为零，或直接作估价增减值处理。一般应按帐面原值转相应的会计损益科目，并需在估价报告中提示委托方应按会计现行规定程序报批后方可进行会计处理。
　　五、结束语
　　房地产估价作为一个专门行业，既然在市场经济的发展过程中不可或缺，那么，作为这一行业的执业人员，当然应该为估价行业的发展兴旺，为自身的生存去努力，去奋斗。对估价行业客观存在的风险，也应该持正确的态度，既不惧怕风险，又不轻视风险。既不能“因噎废食”，因为有风险就不去估价、不敢估价，又不能将风险视为儿戏，不管不问，想怎么估价就怎么估价。这两种态度均对房地产估价行业的发展起着阻碍作用。正确的态度是，对估价风险我们首先要分析它，认识它，进而防范它。在从事估价所同时学会用法律来保护自己，别让风险影响或毁坏了估价机构的声誉和估价人员的信誉，更不要让风险使估价机构自身的利益受损。这也是本文所要达到的目的。