产权式商铺将冷落 看2006年中国商业地产6大趋势

　　根据对过去一年国内商业地产实际状况的总结和梳理，中国商业地产联盟预测，2006年商业地产将呈现六大发展趋势。
　　网点建设纳入城规
　　商务部起草的《城市商业网点管理条例（草案）》，有望于近期获得国务院批准通过。该《条例》重点之一便是要求城市商业网点分布，更为具体地纳入城市总体规划中，商业主管部门将参与规划制订与实施，这预示着商业地产发展的政策环境将趋于规范。
　　同时，该《条例》要求对大型商业项目举行强制性的听证，这将对盲目开发商业地产的势头有所遏制。尤其对地方政府以招商引资为由、不加节制上项目的冲动，可进行有效约束。
　　“产权式商铺”遭冷落
　　近两年大行其道的产权式分割商铺，今后将逐渐受到冷落。原因是这种模式常被部分开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响。
　　与此同时，物美自去年先后在北京、杭州等地购买或自建商场物业，家乐福也开始了在北京开发自有物业的进程。由此可见，市场上整体持有的商业物业比例将会增加。一种是开发商自己持有后出租，另一种是大商家斥资整体收购。
　　大开发商纷纷挺进
　　知名开发商向商业地产领域战略转型，加大商业地产投资力度，将成为2006年行业新特点。正如SOHO宣布今后三年内不再开发住宅项目，进而转战商业地产；和黄耗资超过46亿元人民币购入上海浦东陆家嘴大幅商业地块：“国美系”与国内商业地产领军企业万达结成战略伙伴，在北京丰台国美商都中，实质性合作也已展开。
　　由于大开发商的强势进入，一些中小商业地产开发企业将面临退市压力。有专业机构估算，2006年仅北京市场就将有500万平方米的商业项目争夺客户资源。商业物业供大于求态势明显，市场租金整体下滑，招商情况不甚理想，项目开业进度受阻，资金实力有限的中小开发商更为被动，因此纷纷萌生退意。去年在长沙等地，万达集团已开始着手收购一些中小公司开发的商业项目。
　　优质项目获青睐
　　与素质参差不齐而遭遇资金瓶颈的商业项目相比，部分开发成熟。经营状况良好的物业，更容易得到资本青睐。2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款。据了解，其他银行也在积极规划推出类似产品。
　　2005年年底，广州越秀率先在香港发行REITs，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河。随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的成功，今年REITs境外上市将成为潮流。同时，包括摩根斯坦利在内的国际知名投资银行，也正在酝酿对中国优质商业物业进行大规模的收购行动。同时不容忽视的是，国内银行对商业物业开发的贷款控制将更趋严格，素质较差物业将难以获得资金支持，部分大中城市新上马的商业项目数量已明显下降。
　　社区购物中心成热点
　　过去两、三年里，国内商业项目开发多以商业街、大型MALL为主，而且基本扎堆于都市传统商业中心，盲目求大、求全现象严重。随着银根收紧，贷款困难，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少物业经营难以为继。商业巨无霸项目开业后的艰难经营境况，更让开发商的决策趋于谨慎。各种迹象表明，从今年起，规模适中、符合市民实际需要的社区购物中心，将成为新的开发热点。今后，政府部门也将重点鼓励开发社区购物中心项目。
　　专业服务受重视
　　随着市场竞争压力的加大，开发商从以往简单的项目炒作促销，逐步转向倚重专业机构的支持。商业地产专业人才的短缺将成为制约行业发展的瓶颈。特别是熟悉商业地产开发、融资、招商及管理全过程的复合型中高级人才十分紧俏，政府和行业组织将会加强行业标准化建设与人才培养。

　　中国建设报·何云云