走出物业管理的误区

　　随着房屋建成和业主入住的增加，物业管理的纠纷将逐渐代替交房纠纷而成为社会关注的焦点，要从根本上解决物业管理问题，首先要走出思想上的误区：
　　误区一：物业公司冤枉，大部分问题是代开发商受过如果物业公司和开发商有着裙带关系，在物业管理的开始利用和开发商的特殊关系（比如拿着本应开发商直接交给业主的钥匙）强迫业主做某些事情，就不能责怪业主把对开发商的不满，发泄到物业公司身上，物业公司收了开发商的钱，代开发商承担保修工作，房子出了问题，业主找物业公司，就不能说物业公司是代开发商受过。物业公司接受了开发商的委托，事先就有责任验收自己要管理的房屋和设备，也就有保证这些房屋和设备正常使用和运转的责任，如果物业公司是受业主委员会委托接管小区物业管理的，难道出了问题，业主找物业公司，能说物业公司是代业主委员会受过？
　　要想解决这个问题，不能指望业主自己去分清开发商和物业公司的关系，而是物业公司要自己和开发商划清界线，不要在和业主打交道的开始，先给业主一个开发商代言人的形象，同时对接受开发商委托管理的项目先做好验收。
　　误区二：业主不缴物业管理费，是因为业主的消费观念没有转变任何新生事物，人们都有一个认识过程，从住公房到住私房确实也有消费观念转变的过程。但人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识。而目前一些物业公司只收费不服务或多收费少服务却恰恰影响了人们在这方面的思想转变。
　　物业公司虽然到处诉苦，说自己亏损严重，但却又不肯按政府要求定期向业主公布账目，在业主委员会决定更换物业公司后赖着不走，致使业主怀疑物业公司的诚信和缴纳的管理费是否真正用于自己物业的管理。
　　误区三：买房人在买房时只重视房屋本身的价格，对物业管理的问题往往觉得等到入住以后再说，这为物业管理纠纷埋下了隐患这是一种颠倒是非的说法。目前绝大多数买房人对入住后的物业管理和要缴纳的费用都非常重视，而是开发商不肯在签合同时向业主出示《物业管理使用、管理、维修公约》（以下简称“公约”）。
　　虽然北京市房地局早在1998年就已要求房地产商领取预售许可证前先要通过“公约”的审查，并在签购房合同时与购房人对“公约”进行约定，可这个规定至今不少开发商仍然拒不执行。
　　物业公司在接受房地产商委托物业管理时，不是要求开发商提供业主签署的“公约”才接手管理，而是用本应开发商直接交给业主的钥匙，胁迫业主接受自己的管理、缴纳房地产商和自己私下约定的物业管理收费标准。
　　试想一个在胁迫情况下签订的协议本身就是无效协议，物业公司又如何使用这种无效协议要求买房人履行协议呢？物业管理的隐患不是买房人种下的，而是开发商种下的，是物业公司自己种下的。
　　买房人就交钥匙问题多次向有关部门反映，却长期得不到解决，政府也应彻底检查一下有关规定为什么长期得不到贯彻执行，执行部门是否负有管理不善的责任。
　　误区四：强调业主自治，并不是说这个小区里业主说了算对这种论调，笔者首先想反问一下在小区里究竟谁说了算呢？
　　开发商说了算？如果开发商已把房屋的产权转给了业主，他们在小区内连“说”的权力都没有了，何来“算”呢！
　　物业公司说了算？物业公司不是政府派出部门，在小区内没有任何产权，只是业主共同聘请来的“管家”，显然他们也没有说了算的本钱！
　　政府本身就是人民意志的代表，在商品房小区里就是业主意志的代表，在不影响其它小区合法权益时，政府对具体小区的任何指导和监督都应以该小区业主的共同利益为依归。
　　因此，在小区里，只能业主说了算（这里的业主是指业主的群体，而不是业主的个体），这是宪法赋予业主的权力，任何人无法改变。物业公司可以不接受某个小区业主委员会的委托，但接受委托后，只能以业主的意志为转移、而不能以自己的意志为转移，物业公司的管理只能是业主委托中“说”的执行，而不是自己想怎么“说”就怎么“说”，物业公司和业主的平等关系反映在双方选择权上，而非“说了算”上，任何地方只能有一个中心，只能一方说了算。
　　目前，物业管理问题的根源就在于一些人的观念在这个问题上还停留于“房管所”年代，造成物业公司自认为自己的管理代表着政府，摆不正自己的位置，引发了和业主的冲突。
　　误区五：物业管理行业是一个低技术、劳动密集型产业，需要企业的培训，逐步提高，业主不应对物业公司要求过高这种论点的前提虽然正确，但决不意味着因此可以原谅一些物业公司的服务不到位，业主缴的物业管理费不是给物业公司培训工作人员，提高服务质量用的，物业公司只有具备与收费相应的水平时才能承担物业管理工作，正如人们常说的“没有金刚钻，别揽瓷器活儿”。
　　目前物业管理的纠纷和业主的不缴费，其中一个直接原因就是有为数不少的物业公司既无自有资金，又缺少有质素的物业管理人员而临时拼凑的。目前，社会上靠别人给启动资金、完全靠服务对象预缴费运营的公司恐怕除物业管理行业再难找到第二个行业。
　　由于目前商品房的数量在社会上所占的比例有限，商品房的业主对承担物业管理费和停车费的横向比较，不可避免地认为自己缴纳的费用过高。因此，商品房小区的服务收费虽理论上不能称做公共服务收费，属于私人性质，但这个观念不是一朝一夕能够转变的，有待社会大环境的转变。在这个转变完成之前，政府有关部门也应该对住宅小区的各种收费进行指导和监管。　

刘宏诚