城市发展与土地利用的关系

　　首先，土地权利实际上包括公共权力和私人权力
　　我们不谈所有权，因为中国的土地所有权归国家所有，所以真正有价值的是使用权。去年物权法通过后，私人权利在法律上予以界定，并给予很大的发挥空间。但是，政府公权很强势。公权与私权两者间界限在哪里？也就是城市的有序发展的基础是私权的有限度的保护和公权有限度的限制这两者之间如何界定？如果这两者之间有个边界可以界定清楚的话，那么城市和城乡之间的冲突可能会减少，如果界定不清，这个纠纷就会不断。所以在未来中国的发展中，我认为，土地权利的界定以及法制化是其中的关键话题。
　　其次，关于中国土地和经济增长的问题
　　毫无疑问，中国的城市发展取决于中国土地制度的改变，也就是取决于土地的资本化和土地使用权的市场化。在第一阶段，中国城市的发展取决于土地，第一阶段就是原始积累时期，此时政府通过卖地扩张城市。这一阶段，城市以粗放式发展为主，招商引资，只要有人来要就批。此时，资本和土地这一生产要素第一次接触，发挥出强大的推动力，使得中国经济在这几十年突飞猛进地增长。进入第二阶段，我们突然发现土地资源本身的稀缺，所以第二阶段要调整，进入集约发展阶段。此阶段通过经济手段，使效率低下的企业外移。而第三阶段，就是城市的理性增长，城市到底是不是像北京那样无限扩大、有没有边界、边界在哪里？有专家说，中国小城镇太多了；有人从经济学的角度说，大城市最集约，效率最高。但是从生态和社会学的角度来说，大城市问题太多，所以都有毛病。那么城市到底有没有边界？小城市是不是变成一个中等或者大城市，大城市能不能限制不要再发展了？这里要注重的问题就是理性增长了，至于边界到底在哪里，很多美国实践的经验可供参考。
　　城市在初级阶段，土地出让金和GDP关系非常密切。等到城市发展到一定阶段，用几百个城市进行模拟，建模测算就会发现，在城市发展到一定阶段，GDP到一定阶段的时候，实际上城市经济对土地扩张的依赖慢慢缩小。慢慢缩小的一个理由就是，城市扩张到一定程度，它的产业必然要升级、要提升。这其中也有另外一个依据，如果城市继续这样发展，想象一下我们人类的生活环境将会如何，所以理性增长以及权力的限制是必须的。
　　这就涉及到城市土地与社会经济关系的问题。城市的土地是强大资本，历史上日本地价飞速上涨，当然现在已经落回去了。这就是说，城市土地与整个社会经济发展的关系是很密切的。如果脱离了整个经济增长的背景，就会引发很多城市问题。
　　第三，农村和土地关系的问题。很多专家提到了城乡二元经济结构
　　实际上农村的土地资产是一个沉淀的资本或者说是死的资本。这种沉淀的资本，使农民凝固在土地上，形成所谓的“二元结构”。农民即便进了城，也不能托带着土地资产，这是个大的改革空间。很多学者进行了估算，而我们做了1700户农户的调查。按照调查结果的估算，如果大块的农地和宅基地两者加在一起，则耕地的价值按照200元一亩地的价值出租来算，耕地的价值就是用地的价值，最后的结果是，我国的农民耕地和村庄的用地高达38.59万亿元。这样一个资金的沉淀，或者资产的价值，就是土地潜在的价值。由于物权不允许转让、买卖、抵押，这个价值就沉淀下来。所以从这个角度看，实际上我们的农民并不是无产者，而是有产者。如果按照价值平均的话，大概一户农民有15万元，有些城镇居民也不见得有这样的资产，当然关键是如何释放出这些资产。当然这其中存在着和金融以及其他制度结合的问题，包括产权制度的结合。这是很大的一个空间，也引出一个新的问题，就是农村土地的物权化问题。
　　物权化完成之后就是资产化的问题，也就是能不能抵押、能不能融资这些问题。所以说今后较长时期如何促进农村土地资源向农村土地资产的转变，是一个亟待解决的经济问题。农村土地变为资产后就是资本化问题，就是如何把金融工具引进去，这些都是未来一系列值得研究、解决的问题。由此引出可能的出路就是农村土地产权体系重构，农村的土地资产化、然后资本化、然后收益合理化。这将促进新农村建设以及促进城市化进程，真正实现城乡的统筹。
　　第四，关于公共产品的提供以及土地的配置和产业发展的问题
　　众所周知，土地归国家所有，所以在一定时期内，还承担着两个公共产品提供的问题：一个就是城市保障性住房的提供，一个就是在农村社会保障的提供。尽管农民没有社保，但现在已经开始慢慢建立了，他的保障就是土地，所以它具有了保障功能，当然还有其他功能。真正的国家保障实力，据我们估算，就是农村社保当时的支出占全国社保的1.96%%.这就等于几乎没有，那么靠什么实现农村社保呢？靠土地。未来如果靠资产化，那么通过资产来进行社保可能也是未来的一个空间，就是释放出它的沉淀资本。
　　最后，关于土地和城市产业发展的问题
　　土地对经济发展贡献极大，土地除了拉动经济增长也有负面作用。日本的教训说明，土地与产业结构盲目给土地配置，对经济发展是不利的。这其中，土地和房地产市场也是密切相关的，当然，土地与金融市场也是非常重要的，整个土地的配置和城市的发展是非常关键的，值得深入探讨。