深刻理解相关法律做好抵押房地产估价（二）

　　房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。其具体程序为：
　　（一）登记申请
　　办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验以下文件：
　　1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明材料；
　　2、抵押登记申请书；
　　3、抵押合同；
　　4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
　　5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料；
　　6、可以证明抵押房地产价值的资料；
　　7、登记机关认为必要的其他文件。
　　（二）登记审核与登记
　　登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复。
　　以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利的记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
　　以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
　　（三）登记的变更与注销
　　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
　　因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
　　其实，就房地产信贷业务来说，《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等诸多法律法规对其加以规范，但就实际应用上看，《担保法》与房地产信贷关系最为密切。《担保法》不仅同其他法律法规一道对房地产估价以及金融机构的信贷业务进行规范，而且对抵押权实现也相应的加以规范。作为现代的房地产估价机构一方面要实现房地产估价的基本职能，另一方面也要以发展预测的眼光，积极的向委托方提供额外的专业咨询意见，即实现服务和顾问的职能。当然，各地都有其不同的具体情况，各地也根据国家相关法律制定了一些与本地情况相适应的相关政策。实际上，在具体的房地产信贷的房地产价值评估中，其所涉及的各种情况都不尽相同，也会有与其向适应的法律法规对其经济行为加以规范，而就我国房地产估价（含资产评估）的水平、我国的资产、资本市场及其信息交流的发展情况来看，要估算出其抵押权实现时的价值很困难的。因此从稳妥的角度来考虑，目前许多的估价机构在出具房地产估价（或资产评估）报告中，都声明对于实现抵押权的相关的税费未加以考虑，相应的将这些有关问题交由报告的使用者考虑，自然这也符合执业规范和行业管理的要求，但考虑到一般估价报告的使用者法律及相关知识的局限性，具体估价项目的估价师在出具正式估价报告后，应当就委托方经济业务可能涉及的方面，提出相关的意见与建议，最大限度的实现参谋的作用，以达到委托方所付的费用对委托方的价值最大化。但这要求估价师具备相当丰富的政策、法律法规、各种技术专业等知识，还要求其掌握相关资本和资产市场以及其变化发展趋势，另外还有对于估价师沟通能力的要求，更不用提娴熟的估价技巧、丰富的估价经验了。以这个角度上分析，在一定的程度上可以解释，目前房地产估价市场估价收费水平与行业规定有相当的差距了。估价专业与相关知识及专业的并举，估价人员成为“全能型的复合性人才”，不仅目前已成为国际评估人员普遍具有的素质，而且这应为我国估价师发展的趋势。
　　《担保法》就与房地产抵押权实现的问题有其相关的规定，对其深化了解，不仅对估价人员正确的估价有相当程度的影响，而且对金融机构防范房地产信贷风险也是非常重要的。
　　考虑抵押权实现的一个重要问题就是抵押的效力，《担保法》第46条规定：
　　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
　　从上面的规定可以看出，抵押担保的范围是指抵押权在其所担保的债权届期未能清偿实行后，抵押物拍卖或者变卖的价金可以用来清偿的相应的债权，而这个范围是抵押双方当事人可以在抵押合同中加以约定的。但在此应加以注意的是，如果是第三人为借款人做抵押担保人而以第三人的房地产进行抵押的，在抵押权实现时，即便抵押物房地产由于受市场价格的影响已经跌价，其价值不足以抵偿原抵押担保的债权数额，抵押人（第三人）对不足部分也不再承担清偿责任。
　　因此，房地产估价师执业的基本要求是正直、公正、客观、中立、科学，房地产估价师不仅要为估价业务的委托方负责，而且也要为潜在的报告使用者负责，在债权担保估价中尤其应注意不应剥夺潜在债权人的债权安全权。
　　对于房地产租赁对房地产抵押影响的问题，《担保法》第48条规定：抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。租赁权对房地产权实现的影响，一般来说是负面的，例如，在拍卖抵押物房地产时，买受人顾虑标的物房地产上有租赁权的存在不愿意出高价，致使其实现的价款不足以清偿其所担保的债权。因此，无论房地产估价人员或金融机构决策人员在进行未来变现风险预测时，对此都应加以重点考虑。
　　《担保法》第53条对抵押权的实现规定如下：
　　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿。
　　如前所述，除评估行业规范及相关法律对估价人员及估价机构的较重的处罚外，对于抵押权实现时未获清偿的情况，各个法律对估价人员及估价机构未做出直接赔偿的规定。在出现估价不实的情况时，往往由于估价技术规定的灵活性，即便是涉及到诉讼，由于难度大，一般也是以抵押权人的撤诉告终。未经清偿的部分债权，此时以普通债权的形式存在，金融机构的这部分信贷风险加大，因此，选择信誉较高的估价机构对于金融机构来讲是十分必要的，可以向当地的房地产行业管理机构或上网查询。对在建工程抵押权的实现，我国也有相关法律予以规范。
　　《中华人民共和国合同法》第286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定如下：
　　建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
　　消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
　　建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日起或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
　　从上面有关的规定来看，房地产抵押权的优先地位是相对的，具体分析目前我国房地产开发情况，建筑工程承包人往往替房地产开发商垫付工程款进行建设，由于一般建筑工期比较长，不确定因素较多，房地产开发商的在建工程抵押贷款行为，对金融机构来说具有一定的风险，不良信贷发生的几率较大，因此对于在建工程的抵押贷款无论是金融机构或房地产估价机构，都应非常慎重，以免发生不可挽回的损失，此时对金融机构来讲，有一个长期合作的、非常可以信赖的、可靠的房地产估价机构是最为重要的。对于房地产估价机构的在建工程估价，建议应注重核实工程的土地出让合同缔结情况，土地出让金及相关税费的支付情况，在建工程款的给付情况，在各种费用核实的情况下，出具估价报告。对金融机构的风险防范我们有如下建议：
　　认真审查贷款单位的信用情况以及自有资金的情况，并在贷款的金融机构建立基本结算帐户，将贷款划入专门的帐户实行严格的监督管理，再者在发放贷款时，要由贷款人逐笔申请并提供需要付款的证明，然后由金融机构直接拨付对方。而且要在贷款合同中明确规定发包人要对其财务报表、税务报表、贷款项目的相关合同及其变更事项以及预售方案进行及时披露，以便有关方面及时掌握发包人的资金流动情况、财务状况、债务清偿情况。
　　房地产抵押贷款中的土地使用权抵押的问题也是非常复杂的，《担保法》第56条规定：
　　拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金及相关税费的款额后，抵押人有优先受偿权。
　　按现行法律，出让土地使用权抵押应是最为安全和规范的担保方式，但是，因为我国的土地产权管理制度及其相关的法律法规规定不是十分健全，以及行政执法中有时出现的人为因素，在房地产抵押贷款中涉及土地使用权抵押中仍存在着较多的问题，这些问题对房地产估价机构收集估价依据和金融机构防范不良信贷的风险尤为重要。
　　首先，地方政府考虑发展地方经济，减免土地使用权出让金并指令地方土地管理部门限期办理土地使用权证后，土地使用权占有者进行土地使用权抵押贷款所形成的风险，此时由于土地使用权占有方并未有完全履行相关义务，即全额缴纳土地出让金，此时虽有地方政府的优惠政策甚至地方政府有关部门专门下达文件，但从法律意义上看，这时所获得的土地使用权只是形式上的，在实质上并未在法律上生效。出现这种情况的后果有两种情况：一种是政府随意收回土地使用权，此时地方政府只赔付直接损失，并且如有违法事实则为无偿收回；另一种情况是无法控制开发商的投机行为。这两种情况都对放贷的金融机构造成直接的危害。对于这类问题的风险防范，我们建议：
　　1.确认、验证国有土地使用权证，取得他项权利证明书；
　　2.核查土地使用权人的土地使用权出让合同；
　　3.审核土地使用权人的缴款证明；
　　4.正确对待当地政府的相关优惠政策文件，第一要认真审查文件的内容、级别等情况。第二对文件中的相关内容是否落实到了土地使用权出让协议中的情况要认真加以核实，相关文件是否与国家法律法规的规定有所抵触；
　　5.详细考察地方政府的信用情况；
　　6.规范贷款合同防范前面所述的工程款（承包人）优先风险。
　　对于房地产估价机构与从事房地产信贷的金融机构来讲，认真掌握国家与房地产相关的法律法规以及各个规章制度，对于更好的进行房地产估价和开展房地产信贷工作是非常有裨益的，当然对相关的专业以及行政程序的掌握也是不可忽视的。从事房地产信贷业务的金融机构最关注的，也是房地产估价机构的最基本工作，当然是作为抵押物的房地产价值的确定，房地产价格估算的每一个环节对房地产估算价格的最终确定，都有着重要影响，相关方面对其加以分析是十分必要的。