浅议房地产抵押贷款评估

　　一、评估的前期工作
　　抵押贷款评估的前提是银行已意向同意放贷，进入抵押程序。而有些委托方直接找评估公司评估，然后再与向银行申请贷款，当银行不同意贷款时，就出现不来取报告或出现备案退单的情况。因此，有必要在接受委托时，提醒委托方，能否实现贷款与评估公司无关，或在业务约定书中明确。
　　抵押贷款评估，委托方往往对评估结果有要求，有的委托方坦言，我付评估费就是要****万结果的评估报告，这时就是考验评估师的执业道德和风险意识。应该婉言回绝委托方不合理的要求，与委托方进行充分的沟通，对评估相关事项达成共识，以免评估工作完成后“扯皮”、甚至收不到评估费。
　　按《资产评估操作规范》、《房地产估价规范》没有预估这种做法。当委托方要求预估时，建议签定委托书，收取评估费。因为，预估的结果要与正式出报告时的结果相近，这实际上完成了大量的评估工作；其二、有的委托方找几个评估机构，谁预估值高就找谁评。有的评估机构或评估师为了接到业务，未履行一定的评估程序就主观地给委托方一个满意的预估值，当正式做报告时就出了问题。
　　二、评估的价值类型是市场价值
　　抵押贷款中的抵押物是处于准交易状态，当抵押期满而无法还贷时，银行有权依法处置抵押物。因此，抵押物评估结果应该是市场价值。《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）第四条规定：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值”。但进入抵押的价值要扣除处置抵押物时所要发生的卖方税费，即平常称之为抵押价值。同时要考虑处置风险，做变现能力分析。有人说，贷款时要打折，要把抵押物价值评高；有人提出，要防范信贷风险，要把抵押物价值评低，这都是错误的，有悖于评估公平、公正的原则。
　　三、商品房评估
　　1、商品房抵押都采用市场比较法。但在实际应用中存在二个问题，一是实例不充足，难以选到三个可比实例；二是案例的交易价格与市场行情脱节，普遍低于实际成交价。在这种情况下，要求估价报告一定要取协会交易网上的案例会影响估价结果的正确性，我们也无法要求交易案例做到既全面又准确。因此，只要是实际成交的案例，不管它是从什么渠道取得的都可以用，但要在估价报告中阐明。而对于案例交易价，在与有确凿依据的市场交易行情有明显的差异时，应予剔除，应当选取符合市场行情的交易实例。
　　2、要规范比较案例的选取。比较案例决定着估价结果的准确性。笔者提出以下几个问题与同行交流：
　　（1）比较案例应在同一供求圈内。通常做法选取同一地段等级案例，而实际上，同一地段等级价格差别大不足为奇，而作为比较案例互相之间价格应尽量接近，科学、合理的做法应该是选择同一地段等级、同一供求圈内的交易案例。
　　（2）交易案例不能集中在同一个住宅区。不论小区的建设规模有多大，许多价格影响因素是雷同的，其实际上只起到一个案例的作用，只有在估价对象和交易案例都在同一个小区时才可以。
　　（3）比较案例交易日期要尽量接近估价时点，特别是在房地产市场价格变动较大时。两年来，福州市住宅市场出现过高过快增长的房价，甚至有个别月份的涨幅名列全国前茅，评估不评论市场经济，但要与估价时点的市场行情吻合。选用一年甚至一年以上的交易案例是对估价时点的亵渎。
　　（4）比较案例交易情况在案例库中并没有体现，在实践中我们曾发现，怎么东把头比中间楼口还便宜；二层比四层还贵等不合常理的现象。交易情况五花八门，有现房、期房之别；有一次性付款、分期付款、按揭之别；有关系背景交易；有特殊交易方式下交易等等，这些估价人员无法知晓，又不允许对交易案例的价格进行改动，因此，应剔除偏离正常市场价格的交易案例。
　　（5）比较案例的价值品位：市房地产估价协会今年五月份出台了户型指数，给出了户型的价格差异，所以，比较案例住宅户型要相同；商品房价值中分担着一大块土地的价值，因此，比较案例住宅小区的建筑密度及配套设施建设要尽量接近；建筑物层次（多层、小高层、高层）要对应；写字楼的楼宇档次（智能化程度）要一致等等。
　　（6）二次装修不应列入比较案例中去比较。一是装修品位、装修档次差异显著；二是比较对象的装修无法进行现场勘察；三是装修价值不能与建筑物价值合并，不是同类项。二次装修有普通装修、中档装修、高级装修之别，装修品位、式样因人而异；在处置抵押物时，二次装修的价值也难以完全转嫁给买方。因此，抵押评估时，二次装修应单独评估。比较案例在个别因素中的装修指的是楼宇的“一次装修”。
　　（7）建筑物成新的比较不合适。目前的做法是把比较案例所在的楼盘成新与评估标的做比较，而且仅从建造时间上考虑。建筑物的新旧程度建设部有评估鉴定标准，是评估标的自身的新旧程度，没有这样的概念，这一单元房与那一单元房比是八成新。抵押物的房地产，是评估其作为二手房的市场价值，因此，其成新应单独评估。
　　四、自建房评估
　　不论是单位还是个人自建房，抵押评估主要采用成本法。只有在其有明显而稳定的出租收益时，才能用收益法评估。
　　五、在建工程评估
　　1、采用假设开发法，即预估估价对象开发完成后所拥有的合理的市场价值并将其折为评估基准日的现值，扣除成本、税费、正常利润后评定评估对象所具有的价值。
　　2、采用成本法，即评估估价对象已完工（“形象进度”）部分的重置完全成本。
　　比较以上两种方法，假设开发法需占有详尽的工程造价资料，其估价选取的许多参数依赖于估价师的主观判断，工作量大且准确性差。而成本法评估，有人认为评估的是“成本”，而末体现其市场价值。实际上，只要在重置成本中合理地计算了投入的资金成本、开发投资利润，两种方法评估结果差异不会太大，具有可比性。
　　在建工程抵押估价报告要披露工程是否存在拖欠工程款的情况。《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定：“在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。因此，在接受委托时就要委托方提供这方面的资料，并要对其真实性、可靠性负法律责任。
　　六、房改房、集资房、拆迁安置房评估
　　这娄房估价方法基本上与商品房相同，但是在缺少同楼房的可比实例时，而用商品房交易案例，要注意选择在个别因素和区域因素上品位相称的案例，否则20%修正幅度不足以修正，造成估价结果偏高。
　　七、变现能力分析
　　《房地产抵押估价指导意见》第二十四条件规定：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析》。目前，估价报告对变现能力十分粗浅，变现能力一般是用变现率表示。变现率的评定目前尚无规范性操作标准，评估要在充分定性分析影响变现率相关因素的基础上，给出量值范围，进行评估计算。影响变现率的因素可以归纳为：资产品质、价值特性、潜在市场和变现时间约束四大因素，其内涵和取值范围如下表：

商品房变现率估值表

序号

影响变现率因素

因素特性要点

权重系数

分项变现率取值

1

资产品质

地段、楼宇品位、小区配套、户型结构、房产使用年限（成新质量）、物业管理等

0.30

2

价值特性

产权是否明晰、有无转让制约因素等

0.15

3

有较潜在市场

市场供求现状、交易难易程度（资金量）、潜在客户面等

0.4

4

变现时间约束

不受时间约束。

0.15

要在近期一定期限内变现。

快速（短期内）变现

　　计算公式：　　4　　B=∑ biqi　　i=1　　式中：　　B：变现率　　b：影响因素分项变现率　　q：权重系数