2006年我国房地产市场发展思考

　　经历了2005年房地产市场转折的洗礼，我国房地产市场的泡沫得到挤压，房地产企业的头脑得以清醒，越来越多的房地产商和业内人士认为这轮房地产调控的积极效应已在日益显现，房地产市场发展进入了总体平稳的可控阶段，通过进一步的努力我国房地产业将进入真正的良性循环，为“十一五”期间的规范和合理发展奠定坚实的基础。
　　房地产市场预期开始回暖
　　经过5年的快速发展和一年的宏观调控，进入2006年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康及快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。从管理层对整体经济调控的思路以各省市具体执行态度判断，房地产市场的政策预期已经比较明朗，除商品房房价高低和涨幅大小的行业调控目标以外，土地资源的合理利用和金融风险的防范也成为管理层考虑的重点。
　　具体来看，供给方面仍应主要关注房地产投资方面的问题。国家对业外企业的盲目投资应该关注。需求方面要注意调整消费者预期，平抑和引导消费者的消费需求。为使市场参与者对未来走势有较明确的预期，政府应把握政策的稳定性和相关信息的准确披露，使开发商和消费者都清楚政府的政策意图，对市场走势有个理性的判断，避免消费者心态的大起大落，出现不应有的持币待购或者疯狂抢购的局面。应该让市场主体明确政府宏观调控的目标和边界，充分把握宏观调控的作用和预期。这样房地产供求的平稳发展也将促进我国国民经济周期性波动趋于平缓，有利于社会和经济的全面和谐发展。
　　房地产商的垄断同盟将被打破
　　此轮客观调控，国家开始运用综合性的政策与措施对房地产业进行调控，特别是动用了税收政策和利率政策对房地产市场进行调控，结果表明，调控增强了市场的可控性，效果明显。2006年，宏观调控还将持续，因为政策要保持连续性，而且房地产的周期性调整刚开始。一旦开始，将持续一段时间，指望它立即复苏或景气度迅速提高是不现实的，因为这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商而言，他们利润还会继续摊薄，但不会出现人们所说的“萧条”，因为中国经济增长不会出现西方纯商业周期性的萧条，调整只是增长率的放慢，一般不会出现负增长。由于出现竣工面积多于或快于销售面积增长，商品房积压不断增多，房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。空置率的上升使一些房地产商的日子不好过，这是调控过程中的正常反映，是一种符合市场规律的风险释放的过程。以往开发商控制住宅供给增长，人为地造成供不应求的局面，从而拉升房价，从中牟取暴利的现象已得到充分抑制。
　　城镇居民购房意愿略有回落
　　央行日前发布的调查结果显示，我国城镇居民面对“十一五”的发展，理财生活与“十五”期间相比产生了结构性的变化，呈现出：“乐于银行储蓄”、“买房意愿回落”、“对物价满意度有所提高”等5方面的趋势。调查显示：在当前物价和利率水平下，认为“更多储蓄”最合算的居民人数占调查比例的39.3%，较上季度提高1.6个百分点，与上年同期加息时的调查持平，达到近两年的次高水平。2006年一季度打算“购买住房”的居民人数占比率为19.2%，较上季度降低0.4个百分点，较上年同期降低2个百分点。受房地产宏观调控政策影响，近期房地产市场出现了一些新的变化，多数城市房价涨幅趋缓，上海出现小幅下跌，房地产市场观望气氛较为浓厚，居民购房意愿有所下降。从央行调查的七大城市看：未来一季度打算购买住房的居民人数所占比重一项中，武汉较上季度降低5.5个百分点；北京一改前两个季度的上升趋势，较上季度降低2个百分点；上海较上季度回升3.7个百分点，但仍处一年多来的低水平，并且购房意愿低迷的情况短期内仍难改观。
　　政府以鼓励普通住宅消费为主
　　面对宏观调控后日趋疲软的房地产市场，建设部明确提出了2006年鼓励住宅消费的政策导向。建设部专家认为，我国在2006年要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。鼓励住宅消费，特别是自住型住宅消费将可能是今后政策的方向。2005年和2006年作为国家“十五”计划和“十一五”规划的转折时期，国家希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给，而需求的扩张将是其中的关键。在扩大消费需求中，最有意义，对上下游产业带动作用最大的仍然是住宅产品的消费。所以2006年的经济政策中，鼓励住宅消费将是扩大内需的核心内容之一，当然是以鼓励普通商品房消费为主，而不是鼓励购买豪宅，在普通商品房里，也是鼓励自住型的住房消费为主。
　　房地产金融创新将有质的突破
　　房地产金融“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。当前，由于房地产融资渠道的单一，无法在各种融资方式之间形成有效的风险组合及分担机制，致使绝大部分风险由银行部门一家承担，集聚了金融风险，这一问题是社会融资不合理的反映。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。房地产信托基金的实质是一种产业投资基金，用于房地产开发的信托基金投资标的流动性不强，定价不易，对信托人的风险承受力有较高的要求，因而投资人应以合格的投资人为对象。与此同时，还应尝试通过多种渠道，充分发挥保险功能，防范房地产金融风险。在这方面，境外成功的“产品”有贷款抵押房屋保险，贷款建（修）房保险，商品房抵押贷款，还款保证保险等，我们应该认真研究，为我所用，通过加大房地产金融创新力度，在做好房地产金融风险防范的同时，促进房地产业的可持续发展。国务院发展研究中心研究员 肖元真

　　来源：中国建设报