2005年房地产金融市场走势

在经历了信贷门槛抬高、央行加息等一系列风潮之后，明年的金融市场走势如何成为业内人士关注的焦点之一。事实上，比起金融收紧，土地协议转让的终结、招拍挂要求的高额资金更让部分开发商头疼，各种各样的联合和融通渠道应运而生，基金、投资银行开始“蠢蠢欲动”，尽管现在还多以观望、考察姿态出现，但它们都十分看好中国市场，不少外资银行考虑持有中资银行股份以抢滩经济持续走好的中国市场，而房地产市场自然是它们的首选对象之一。
　　
  资本市场的认可度将决定企业发展前途
　　
　　华远集团总裁任志强称，实行招拍挂后对房地产开发企业的资金要求越来越高了，因为参加投资资格的保证金就是5000万元，很多中小企业越来越多感觉到面临的资金困难以及他们在银行信贷方面的困难。这样就迫使很多企业不得不用更多的方式去获得资金，各种各样的联合和融通渠道应运而生。任志强以万科和万通为例，前者在资本市场上获得了公开的募集渠道，同时又通过私募的方式和境外联合取得了融通的渠道；后者通过和国有企业泰达合作，利用国有土地的资金支付现实土地资金，并且获得资金支持。任志强认为，这种合作的形式越来越多，“尤其是国内好的突出的企业，他们有更多的优势能从境外获得资本市场的认可，这个认可就等于获得融资的渠道，尽管不是公开市场，而是用私募的方式，但越来越多的资金会向这些企业倾斜”。
　　
　　任志强打了这样一个比方，“在整个联盟过程中，有傍大款的，也有把自己先洗干净的，也有先把自己打扮成靓女才出嫁的”。其主要原因就在于依赖银行是不够的，越来越多要靠企业的合作和资本市场的结合来获得更多的渠道，以扩大企业的规模，使企业能够在市场的竞争中不至于被淘汰。如果我们拍卖的土地都是15个亿、20个亿，很多中小企业自然会被市场淘汰，所以一些地下融资开始蔓延。“但是毕竟我们是要公开在这个市场中生存，所以越来越多的可能是要通过与资本市场正式的结合，以及与境外市场的增值结合来获得更多资金，支持这个市场”。
　　
　　展望2005年的房地产市场，任志强认为，会更多提出把地产和金融相结合的问题，“这种结合包括企业之间的联盟形成的结合，包括与资本市场的融通之间形成的联合，也包括和境外基金等其他方式合作的一种联合”，“这样才可能出现一些生和死企业的差别，企业才有可能借助资本市场成为具有规模的一种品牌效应；而另外一些企业可能在资本市场中先被淘汰了，自然就会在房地产市场当中逐步被淘汰”，“换言之，资本市场的认可程度最后将决定我们中国的房地产企业发展的前途”。
　　
　　合理的融资渠道会活跃起来
　　
　　北京银都房地产发展有限公司副总经理郑健力关注更多的是融资渠道的变化。据他介绍，现在很多公司都开始考虑集团发展战略，以前是一个项目一个项目做，现在是一批一批项目的做，企业的风险意识加强了，不会把所有的资金投入到一个项目中去。以前，往往项目成公司就成，项目败公司就败；而现在是多层次、多产品的投资。因此，专业房地产企业的安全系数提高了，要求每一个项目都在自己的控制范围内，企业现在期望的不是一步登天，而是按照自己期望的速度安全发展，寻求稳健的进步。
　　
　　郑健力注意到企业的融资渠道在近几年发生了改变。国外房地产企业资金来源通常是40%的房地产基金，40%是私募基金（包括私人投资或者企业之间的投资），剩下20%才是银行贷款，这种方式比较健康，银行风险也比较小。而现在国内房地产投资银行贷款比例占到70%，由于比例太高使银行处于不安全状态，导致国家金融也处于不安全状态。而企业从资金角度来说，也需要从更多渠道募集资金，缓解企业资金方面的压力。一些比较合理的融资渠道会活跃起来，国外资金很想进入中国市场。
　　
　　“今年银行贷款基本上被停止了，银行贷款门槛提高，但是基金门槛降低了。”郑健力说，“这个时候很多房地产基金可能都会找到它存在的空间，我自己就参与了一个房地产基金。”
　　
　　外资、基金此时进入将得到双倍好处
　　
　　据中国金融网报道一个“房地产监测报告”正在酝酿和考虑之中。这个策划中的“房地产监测报告”将由中国人民银行研究局组织实施，届时会把央行内部涉及房地产的信息先行整合，然后再与建设部、国土资源部、国家统计局等部门取得沟通，最后形成一份有预警性质的报告。该报告有望形成一种机制，按季度向行长汇报，并进一步影响货币政策。
　　
　　阳光一百常务副总范小冲认为，明年在宏观调控上政府调控会越来越成熟，有可能会调息一两次，这要看市场效果，同时明年的银行会更市场化，有可能根据风险大小来确定和调整贷款政策，这样会令优秀的有品牌影响力的企业更容易获得贷款。
　　
　　清华大学经济管理学院房地产金融系教授王洪告诉记者，在可以预见的一段时期内，金融政策不会调整的可能性比较大，信贷手段不会放开，这样对于基金进入市场无疑是利好消息。
　　
　　王洪认为这不是坏事，因为“城市化、现代化有这个需要，基金进入可以填补这个缺口”，“外资、基金很‘挑剔’，并不会盲目大规模进入，而且它们并不一定是做贷款”，“我们原先地产金融跟银行贷款关系太密切了，占到了90%以上，这跟银行放贷不够审慎有很大关系，也给银行埋下了隐患”。
　　
　　“当前，人民币有升值的希望，房地产又是一个比较好的投资渠道，加之WTO框架下，金融市场渐趋透明，外资、基金如果此时进入，将会得到双倍收益。”王洪说。