国外住房金融机构的五种类型

　　国外住房金融历史悠久，形式多样，在解决城市住房问题方面发挥了重大作用。到目前，世界各国的住房金融都有了很大的发展，既有像英国、美国、德国那样相当完善的住房金融体系，又有像新加坡那样卓有成效的住房金融机制。在许多国家，住房投资的80％来源于金融系统。国外比较完善的住房金融体制，一般都包括4个方面的内容：一是有一整套健全的住房金融机构；二是有方便有效的住房金融工具；三是有完善发达的住房金融市场；四是有行之有效的政策法规和管理体制。
　　国外住房金融机构主要有5种基本类型，其中两种为经营购房贷款的普通金融机构，另外3种是专业化机构。
　　1、普通银行。
    普通银行包括股份银行、商业银行和储蓄存款银行。大多数普通银行出现在抵押市场。一种典型情况是20％未偿还的抵押贷款为普通银行所拥有。这些贷款是直接的购房贷款，或者间接地掌握由住房资金机构发行的债券所有权。普通银行拥有的住房贷款约占其国内资产的20％，这也是一种典型情况。
　　世界上的许多大银行有大量的抵押业务。在某些国家，如法国、意大利、日本和瑞士，银行是贷款的垄断者。农业信贷联盟是法国最大的单独购房贷款者。
　　普通银行不仅在他们自己所有权的范围内是一个主要的贷款者，而且在许多国家也拥有专门的机构。例如，澳大利亚、新西兰商业银行拥有储蓄银行；荷兰普通银行有自己的抵押银行；德国吸收存款的大银行则对于专门的建房储蓄银行和抵押银行有兴趣。
　　2、储蓄银行。
    储蓄银行的全部资金来自私人方面的筹集，并转借给私人和小企业。在发展中国家，这些资金常常转给政府。在某些国家，如法国和德国，储蓄银行是庞大的组织，为他人和小企业提供全部银行业务服务。在其他国家，如英国，储蓄银行与其他金融机构相比是相对小的，在住房资金市场以及其它市场上无显著作用。在西班牙、意大利、新西兰和日本，储蓄银行在住房资金市场上占有特大的份额。典型的是，买房贷款占储蓄银行资产的20－50％。在一些国家，储蓄银行拥有的抵押银行也发行债券，如瑞典就是。在丹麦，储蓄银行是专业抵押银行发行的债券的主要购买者。
　　在一些国家，储蓄银行的区域集团拥有自己的专业住房资金组织。例如德国，储蓄银行被聚集为国家银行，这个银行又控制建房储蓄银行抵押银行。
　　3、专业银行。
    一些储蓄银行将他们的几乎全部贷款用于购买住房。这样的机构通常不叫储蓄银行，在英国、澳大利亚、南非和新西兰称为建房协会，在加拿大叫作抵押贷款公司，在美国和南美则叫作储蓄贷款联合会。两种类型机构之间的主要区别在于：专业建房协会大致约有80％的资产为抵押贷款，而普通储蓄银行这部分资产的比例要小得多。
　　不过，最近在一些国家，储蓄银行和建房协会之间的竞争有显著的增长，这种增长在美国已经达到储蓄银行与储蓄和贷款联合会实际无法区别的程度，而且一个机构从这一类型的组织形式转变另一类型也比较容易。
　　4、合同机构。
    德国拥有大量合同机构。虽然建房储蓄银行仅仅供应一部分资金给每个住房购买者，但他们在筹集买房资金方面扮演主要角色。在法国，住房资金的合同制度是由普通金融机构而不由专门的机构经营。
　　5、抵押银行。
    在一些国家，例如丹麦，抵押银行是完全独立的机构，而在另一些国家，抵押银行则由上述其它类型机构之一所拥有。抵押银行没有大量分支机构网，因为它不是吸收存款的机构。然而，如果没有一种吸引顾客的方法，它就不能成为一个成功的住房资金机构。因此，抵押银行必须通过其他机构作为它们的代理人来进行工作。