房地产报批报建解读[转载]

房地产报批报建解读1

zhuanlan.zhihu.com/p/36279712


开发报建作为房地产开发中的重要工作，起着承前启后的作用。很多人认为开发报建并没有什么技术含量，其实不然。虽然开发报建有一个大致的流程，但是由于我国各地政府的办事流程各有不同，所需材料要求各有差异，作为一名成功的开发报建人员怎样能够与相关部门人员进行有效沟通，使得项目所需批文能够尽快批复，不至于拖延项目进度，是一门非常有技术含量的工作（需要对房地产开发过程有一个完整的认识，对涉及的相关专业需要有大致的了解），对于开发报建人员的素质也是有很大要求的（需要有良好的沟通能力，对所在城市政府体系的了解，良好的身体），所谓人精是也。

下面开始正式介绍：

房地产开发报规报建工作，主要涉及国土部门、规划部门、建委三个部门，这三个部门主要负责土地、规划、施工三个方面，具体来讲主要：1、土地的获取，主要为招拍挂竞得土地；2、不动产权证的办理，包括土地、商品房产权证；3、预售手续；4、选址意见书、用地规划许可证、工程规划许可证；5、施工许可证、安全生产许可证（施工企业办理）；6、后期涉及竣工手续、验收手续。

其次需要协调消防、市政、园林绿化、教育、交通、人防等部门对方案设计相关部分出具意见。

再次作为业主需要对勘察、设计、监理、环评、施工单位的具体成果进行审核，作为报规报建的必要成果性资料。

综上：报规报建是一个系统性工程，需要进行全过程控制，方可以使房地产开发过程得以顺利进行。



下面主要介绍第一部分

一、竞得土地后签订《国有土地使用权出让合同》及办理《不动产权证》

1、竞得土地：招拍挂竞得土地后，当天就可以从国土部门取得《成交确认书》。

2、地勘：房地产开发企业需要马上组织地勘单位对竞得土地进行勘测，出具1:500现状地形图及电子文件（含地下管网及地下建（构）筑物）。

3、草签：同时国土部门会与会房地产开发企业草签《国有土地使用权出让合同》。

4、签订正式《国有土地使用权出让合同》：需提供如下资料：


http://www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/ ... 0171227_425437.html



5、办理《不动产权证》：原房地产权证/国有土地使用权证，需提供如下资料：




http://www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/ ... 20091217_52660.html



其中主要需要准备的资料为1、建设用地规划许可证；2、建设用地批准书；3、用地红线图；4、土地勘测定界报告。其他文件需要注意复印件等资料需要盖本单位公章。

房地产报批报建解读2

https://zhuanlan.zhihu.com/p/36353061

这是第二篇开发报建工作的介绍，感觉淅淅沥沥的，总是写的不爽利。平时工作的时候做到那一步直接准备相关的资料，有疏漏的地方赶紧补就好了，很少说是去系统性的总结这些工作步骤。

突然准备总结一下工作的经验，有点无从开始，不知所措。想了几种叙述的结构感觉都有点不够完备。以时间顺序的形式叙述，应该是最好的一种方式，但是对于刚开始准备总结，难度略大，这种叙述形式我打算在叙述完之后用总结的形式给出。以涉及报规报建政府部门的形式叙述，相对于初步总结应该是相对简单的一种方式，也有利于分清每个政府部门的职责，利于初步入行者去熟悉单个工作的流程。



下面主要介绍第二部分

二、规划局相关报规报建工作

对于房地产开发项目取得土地只是开始。一个项目的成败，规划局报规是一个非常重要的工作，一个开发企业能否更好的理解城市的发展趋势，充分发挥企业自身优势，结合地块各种限制，采纳一个适合的设计方案，对项目的成败至关重要。

作为报规报建人员，不仅要更好的搜集城市规划资料、整理周边项目情况，更好的熟悉所报方案的内容，还要与规划局相关科室人员有充分的沟通，在上会前解决部分问题。

由于方案设计还涉及消防、交通、环保等其他部门，这些部门要出具相关的意见，作为报规报建人员，需要在如此繁多的部门中协调各种问题，其实是需要一种很强大的业务掌控能力的。怎样能够做到杂而不乱，有条有序的按既定的工作计划开展工作，不影响后续的工作，实在是需要很好的修炼的。



房地产企业在规划局办理的批文主要有：


1、《建设用地规划许可证》

（1）申请条件：签订《国有土地使用权出让合同》并取得投资主管部门批准、核准、备案文件的建设项目（发改委立项/备案）。

（2）审批时限：从受理申请之日起20个工作日内作出决定。




2、《建设工程规划许可证》

（1）申请条件：对建筑工程设计方案进行预审和审查，出具《建筑工程规划设计方案审查意见函》；复核建筑工程施工图有关规划部分及相关文件，是否符合批准的设计方案，核发《建设工程规划许可证》及其附件、附图。

（2）审批时限：方案预审10个工作日、方案审查10个工作日（含协办）、施工图规划复核6个工作日。

（3）申请材料：

建设工程规划设计方案预审




建设工程规划设计方案审查


建设工程施工图规划复核






由于设计方案涉及的内容较多，关于2、《建设工程规划许可证》需要展开讲解，以后的一两篇会详细说明一下，后面的3、《建设工程竣工规划核实确认书》4、《临时建设工程规划许可》只能拖后了。

其实就我个人经验来说方案报规报建这部分是最磨人的一部分工作，也是报规报建最有经验的一部分，但是让我展开讲，就觉得淅淅沥沥的，总有点痔疮发作，让人坐立不安的感觉，姑且边写边修改矫正之前的总结吧。

上一篇“规划局相关报规报建工作”时留了一个尾巴，今天就把《建设工程规划许可证》办理过程展开的讲一讲。

规划局的报规报建其实说白了就是两个字——设计。

设计工作其实就是在竞买须知/招拍挂公告/规划条件函的条件下结合公司自身能力，发挥自身产品强项，充分利用地块现状，产生最大的利益。而房地产公司一般会采取两种形式进行设计工作。

1、中小型房地产公司由于自身设计能力不足没有相关设计资质，只能选择聘请专业的设计公司。这种情况降低了房地产公司的能力要求，但是却容易造成设计方案不可控、前期不能介入、公司能力不能得到发挥、造价不易控制、设计费用较高等缺点。

2、大型房地产集团设计工作一般交由集团下辖设计院完成。这种情况在拿地阶段设计部就可以介入，以更专业的眼光结合公司优势对地块进行强排，形成可研及测算报告，指导前期拿地工作。在规划局报规报建工作中则对前期拿地工作中的方案进行细化、深化，满足最后的审批要求。缺点就是需要形成自己的专业团队，对公司的综合管理能力要求较高。

由于报批报建人员在该过程主要是沟通作用，下面的叙述结构将以公司设计部的角度展开，主要分为四个部分：设计强排阶段、概念方案设计阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段。

今天主要介绍：

一、设计强排阶段：

由投资拓展人员获取用地红线图、地形图、规划条件后，分析该地块合适的业态及比例，参考周围竞品得出项目户型及面积配比，最终由设计部人员确定项目的规划指标，形成强排方案及经济测算，结合可研报告，报公司决策。

如项目可行则进入拿地程序。

该阶段虽然报批报建人员并不参与，但是却奠定了整个报批报建的工作方向及重点。如该项目周边道路情况复杂、需在城市快速路或机场高速路进行开口、需在项目内修建具有市政功能的小区道路等，那么与规划及交管部门沟通将是项目交通的成败关键；如该项目周边存在轨道交通设施或有地下铁路通过，接口轨道站点、降低轨道保护区或地下铁路对建筑方案布置的影响也将是报批报建人员沟通的重点；诸如此类的问题都会对项目有重大影响，报批报建人员从报建难度方向给予专业性建议对设计强排工作是有重要的辅助作用的。

1、负责部门：投资拓展部

2、辅助部门：设计部、营销部、财务部

3、强排方案工作要点：

（1）投资拓展人员尽可能的搜集地块相关资料，如用地红线图、地形图、规划条件、竞品分析等资料，形成前期土地分析结论。

（2）设计部根据地块资料，进行项目盲排。在做足容积率和建筑密度的情况下，实现建筑面积最大，提升溢价空间。该阶段设计部需形成多个方案，对多个业态进行对比分析，形成货量货值对比。最后由设计部出具强排方案给出具体的规划指标。

（3）由营销部、财务部给出具体的营销排期建议、融资建议等专业性建议，进行经济测算，得出项目的IRR、NPV等数据。

（4）投资拓展人员根据市场及经验对多方案进行分析得出项目可研报告。

基本就是这么一个过程，很简略。

关于强排https://www.zhihu.com/question/35012240这个问题下的回答都还不错，各位如果想了解一下可以看一下这些回答，应该会有些受益的。

房地产报批报建解读3

zhuanlan.zhihu.com/p/36895133

房地产报批报建解读4——概念方案设计

https://zhuanlan.zhihu.com/p/37095098

上一篇报批报建写到设计强排阶段，今天讲拿地后第二阶段的设计工作——概念方案设计。

二、概念方案设计

顾名思义侧重总体概念，是项目的雏形，为项目确定方向、风格，是一种提纲挈领性的设计文件，是决定项目成败的关键。主要进行设计理念、地形分析、总平面布局，组团分布、交通条件分析、道路系统分析、景观条件分析、概念户型分析、建筑体型概念等方面。

概念方案设计需根据用地容量内不同产品配比的分布形态，提供至少两个规划方案。在准确的户型平面支撑和准确的面积指标计算下，通过方案间的对比分析，确定最优的产品组合配比。进一步对居住、商业、公共空间、交通、绿化等因素进行优化，形成价值最大化的规划方案。

设计深度接近修建性详细规划的设计深度（不含工程设计部分）。

1、负责部门：设计部；辅助部门：营销部、投资部、成本部、报建部

2、资料准备（提资）

项目概况、实测地形图/地勘报告、用地红线坐标及周围道路标高图断面图、用地周边市政条件图、项目前策报告、竞品楼盘资料等。

3、主要内容及要求



表格中所列各项并不一定在概念方案设计中全部列出，根据项目的难易及侧重点，按需列出即可。其中需要报批报建人员注意：交通、教育、人防、绿化等部分需要征求相关部门意见，如项目复杂，需要求设计部形成相应的专篇形成专项论证。

4、案例

下面以某小区的概念方案设计进行简要分析：

（1）设计理念

从项目本身及区域社会条件分析项目规划理念，形成多方案。一般需结合项目现场图片说明。






（2）指标

指标部分主要由前期策划定位报告及概念方案设计设计理念研究结果得出。




（3）总图






（4）单体




（5）效果图




表以上图片主要从“深圳大冲商品房概念方案设计”中截取，如有版权问题，请联系删除。

5、注意要点

（1）全局观念。系统性设计整个项目，阐述好整个规划理念。设计要配合销售、物管等各个方面内容，为后期工作预留条件合理安排。

（2）交通专篇。解决好对内和对外两部分交通组织，解决好施工和长远交通两个时期的交通。

A项目近期及远期主要对外规划开口出入口数量、方位、功能定位的合理性、有效性。

B主干道路网的通达性、合理性、均好性、成本控制。

C人车分流。车辆通行和停放对居住生活品质的干扰控制。

D有利于分期开发。道路连同景观带自然划分开发分期，市政配套自然分割。且后期施工过程对于前期已入住居民的干扰最小化。

E入口及道路组织专属化，分工明确，人流组织不干扰。

房地产报批报建解读5——方案设计、施工图设计


https://zhuanlan.zhihu.com/p/37425041

21日更新报批报建后一直没有再更新，今天把方案设计、施工图设计这一套全部说完。仍然以设计人员的角度来讲解，报批报建人员在这一个过程主要是与规划、建设主管部门沟通，同时取得消防、交通、园林绿化等部门的审批意见，将这些部门的反馈信息整理好后由设计人员在方案中体现，解决相应的问题。最终取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。



其实方案设计和施工图设计是一体两面。

方案设计针对《建设工程规划许可证》规划主管部门审批要求；主要需要满足规划指标上的要求，包括建筑规模、栋数、层数、结构类型，总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图，依据《中华人民共和国城乡规划法》；

施工图设计针对《建设工程施工许可证》建设主管部门审批要求，主要需要满足施工标准，保证建筑工程的质量和安全，需要先办理《建设工程规划许可证》方可办理，依据《建筑工程施工许可管理办法》。

而设计文件实质上是同一套文件，只是根据不同部门的侧重要求，有针对性的编制相应的汇报材料。

以下介绍方案设计及施工图设计的主要侧重点：



三、方案设计

概念方案设计和方案设计都是针对规划局报批报建的材料

概念方案设计——建设工程设规划计方案预审

方案设计——建设工程规划设计方案审查

看到预审和审查大家应该就可以了解概念方案设计与方案设计的区别了，方案设计是概念方案设计的延伸和深化，是对预审会中提及问题的解决，是更详细的设计文件。对应的都是修建性详细规划审批。

关于方案设计与概念方案设计的主要内容及要求是类似的，这里不再赘述，相同部分的可以看上一篇房地产报批报建解读4。

只简述区别的地方。

概念方案设计通过建设工程设规划计方案预审后，规划局会出具《建筑工程设计方案预审意见函》，其中会按照协办部门（如道路交通、消防、人防、地震、电力电讯、园林绿化等部门）意见列出所需材料（如消防专篇、节能专篇、安全专篇、供电手续、取水许可证等）。



关于预审与审查所需资料可以到各地规划主管部门网站或现场查询，下表为一般资料。






对于报批报建人员就是协调各政府部门在法律法规允许的条件下，与各部门博弈尽可能的在合规、满足使用要求的情况下采用较低的标准，尽可能的使项目成本降低。



四、施工图设计

施工图设计需要在两个部门使用，规划主管部门要对建设工程施工图规划复核，侧重对设计文件规划指标的审查；建设主管部门对施工图进行审查，办理《建设工程施工许可证》，侧重对施工安全和质量的审查。

施工图需要经过施工图审查机构审查后方可进行规划复核和办理施工许可证，此为前置过程，印象中规划主管部门施工图规划复核需要建设主管部门出具相关的预审意见。



施工图规划复核与办理施工许可证所需资料如下：




建设工程施工图规划复核中1、2为身份资料，3为用地手续，4、5、6为技术资料，7为测量委托，8是特殊资料。其中4可以看出侧重点为规划指标。

建设工程施工许可证中1、2为其他部门办理的前置手续，3为资金要求，4、5为技术资料，6、7为监理和施工委托，8为场地要求。其中4、5是最重要的资料，可以看出侧重点为安全和质量方面。

综上：无论规划复核还是施工许可证，实质上需要的都是施工图文件，只是针对建设和规划主管部门报送的材料侧重点不同。



关于建设工程施工许可证3资金要求：建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。